Поиск

Что такое договор ренты на квартиру в РФ

Требования к объекту ренты при сделке с государством

Наличие собственного жилья еще не дает гарантий того, что пожилым людям удастся получать ренту от государства с пожизненным иждивением.

Обязательные требования:

  • только отдельная квартира (но никак не комната и не доля в квартире);
  • отсутствие любых обременений на квартиру (аренда, арест, залог, исковые требования и др.);
  • у квартиры отсутствуют признаки аварийного состояния.

В случае сотрудничества с частным плательщиком аварийное жилье нередко становится объектом договора ренты.

Некоторые плательщики ренты сознательно идут на это, руководствуясь далеко идущими соображениями и опираясь на личное видение своих перспектив (например, дом под снос с последующим расселением жильцов и т.п.).

Описание договора пожизненной ренты квартиры

Суть пожизненной ренты квартиры состоит в том, что хозяин дома, в основном, это пенсионеры, которые или не имеют близких, или дальних родственников, либо в силу определенных обстоятельств с ними не общаются, заключает договор аренды с рентоплательщиком.

После подписания документа рентоплательщик обязуется выплачивать рентополучтелю определенную сумму денег (данную сумму обязательно нужно указать в контракте), а также после смерти хозяина квартиры становится ее полноправным владельцем.

После кончины собственника рентоплательщик перестает выплачивать денежные суммы, даже если существуют родственники, которые претендуют на получение наследство. В том случае, если собственник жилья умирает до подписания договора, то он аннулируется.

Что такое договор ренты? Какие виды бывают? В чем их отличия? Ответы в этом видео:

Чем отличается пожизненная и постоянная формы ренты

Кроме пожизненной ренты существует понятие постоянной ренты.

Основные отличия пожизненной от постоянной формы ренты

Пожизненная рентаПостоянная рента
Арендная плата выплачивается собственнику до его смертиАрендная плата выплачивается собственнику даже после смерти до того момента, как будет выплачена полная стоимость квартиры
Не предусмотрено других способов оплаты рентыПомимо ренты возможен уход, помощь по ведению хозяйства собственнику квартиры. Также возможен смешанный способ оплаты, когда за одну часть ренты в денежном выражении, другая – в товарах и услугах, оказываемых рентоплательщиком
Возможен досрочный выкуп жилой площади до смерти собственникаДосрочный выкуп жилой площади не предусмотрен
Рентоплательщиком может быть исключительно физическое лицоРентоплательщиком может быть не только физическое, но, а также и юридическое лицо

Различия пожизненной ренты от ренты с иждивением

Смысл пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что гражданин берет на себя обязательства по уходу за хозяином жилой площади.

В уход может входить покупка продуктов, а также одежды, ремонт, оплата счетов по коммунальным услугам, покупка лекарств, уход за владельцем квартиры в случае его тяжелой болезни, оплата сиделки, похорон и многое другое.

Самое главное отличие этих двух видов кроется в том, что при подписании договора ренты с иждивением на одну из сторон накладывается намного больше обязательств.

Субъекты пожизненной ренты

Субъекты договора пожизненной ренты определяются исходя из ее типа.

При заключении пожизненной ренты рентоплательщиком могут выступать исключительно физические лица.

При подписании постоянной ренты рентоплательщиком может выступать не только физическое, но и также юридическое лицо (например, какое-либо предприятие).

Рентополучателем в обоих случаях может быть только физическое лицо.

Получателем может быть не только собственник жилой площади, но и третьи лица. Это могут быть дети, внуки или любые другие лица, в пользу которых был подписан документ.

Например, если у владельца квартиры есть внуки, которым не нужна квартира, то контракт может быть заключен так, что именно они будут получать ренту за жилую площадь.

Договор, в основном, составляется и подписывается в свободной форме, где перечислены все условия, которые плательщик обязуется выполнять.

Виды договоров ренты. Фото: : proprietor.ru

Достоинства и недостатки ренты для пенсионеров

При решении о составлении и подписании договора ренты важно тщательно изучить все плюсы и минусы данной сделки. Преимущества:

Преимущества:

  • При внезапном появлении наследников вопрос с квартирой уже будет решен;
  • Если пенсионер живет один, то ему будет оказана необходимая помощь от плательщиков;
  • Дополнительный доход.

Недостатки:

  • Возможность связаться с мошенниками;
  • Возникновения конфликтных ситуаций;
  • Расторжение договора.

Условия расторжения

Расторгнуть договор ренты могут обе стороны по своему желанию. Также существует и принудительное расторжение. Принудительное расторжение чаще всего является следствием нарушения условий одной из сторон.

К таким нарушениям можно отнести:

  • Отказ выплачивать ренту;
  • Неисполнение плательщиком других обязательств, прописанных в договоре.

Все расходы по расторжению договора берет на себя та сторона, по чьей вине данная ситуация произошла.

Как правило, обращение получателя в суд происходит после того, как он направляет письмо плательщику. В нем содержится информация о его намерении расторжения договора.

Если в течение некоторого времени ответа от плательщика не поступило, то можно подавать исковое заявления, а дальше в судебном порядке разбираться в возникшей ситуации.

Советы

В первую очередь необходимо обратиться к нотариусу (не следует обращаться к тому нотариусу, которого посоветуют плательщики);
Перечисление денежных средств желательно потребовать на банковскую карту

Так будет проще доказать вину плательщика, если он не будет выполнять свои обязательства;
В конце каждого месяца рентоплательщику рекомендуется брать у рентополучателя расписку об отсутствии каких-либо претензий;
Важно убедиться в том, что после смерти собственника жилой площади не возникнет проблем с наследниками, если они имеются или внезапно объявятся и будут утверждать, что хозяин квартиры во время подписания документа был недееспособен.

Важные условия договора

Любое соглашение, которое оформляется между получателем ренты и плательщиком, должно подписываться в присутствии нотариуса. Без его заверения оно не считается действительным. Договор ренты, образец его легко найти и скачать в интернете или в нотариальной конторе, можно составить и самостоятельно, соблюдая важнейшие условия.

Но лучше всего обратиться за помощью к опытным юристам. В тексте документа обязаны присутствовать такие пункты:

  1. Размер и форма выплаты и ее регулярность – один раз в месяц, раз в квартал и т. д. Минимальный размер должен соответствовать установленному правительством прожиточному уровню при постоянной или в два раза превышать его при пожизненной ренте квартиры.
  2. Описание собственности (объекта недвижимости, транспортного средства и т. д.) – все его технические параметры и характеристики, а также адрес, размер, количество комнат, состояние и прочее.
  3. Залог имущества – квартира на все время действия договора остается в залоге у получателя.
  4. Сведения о лицах, которым разрешено пользоваться имуществом или проживать и быть зарегистрированными в квартире, передаваемой в собственность должнику.
  5. Стоимость. Квартира или другая собственность может быть передана безвозмездно, это обязательно указывают в документе. Если за передачу объекта недвижимости берется плата, то обычно она устанавливается ниже рыночной цены жилья, но рентные платежи производятся в любом случае, даже тогда, когда вся сумма выплачивается сразу.
  6. Действия в случае уничтожения или порчи имущества. В договоре нужно описать обязательства плательщика и его действия, если происходит гибель имущества или его повреждение не по вине получателя. При пожизненной ренте или постоянной с безвозмездной передачей имущества он должен продолжать платить ее, а если договор заключен на условиях выкупа квартиры, то имеет полное право расторгнуть договор.
  7. Сроки действия. Продолжительность выплат зависит от того, какую форму сделки выбрали участники, и от ее условий. Постоянная рента, к примеру, предполагает заключение бессрочного договора. Когда умирает рентополучатель, соглашение остается в силе – оно распространяется на наследников. А выплата ренты пожизненного содержания заканчивается сразу же с уходом из жизни кредитора.

Кроме этих условий, можно включить пункты о досрочном расторжении договора по инициативе любой стороны, об ответственности сторон, о необходимости выкупа и возможности изменений размера ежемесячных выплат или услуг.

Если подписывается договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, при котором компенсация выплачивается в форме оказания услуг по уходу за получателем, следует прописать досконально каждую оказываемую услугу: например, длительность прогулок, их регулярность; какие продукты, в каком объеме и как часто нужно покупать, размеры и предпочтения в одежде и т. д. Каждое действие должно быть описано точно, указаны сроки выполнения и периодичность. Не стоит пренебрегать подробным перечислением условий, в том числе и при подписании договора пожизненного содержания между родственниками.

Внимание! В договор можно включить специальные условия исполнения обязательств по выплате в непредвиденных обстоятельствах, например, во время внезапной болезни плательщика.

ДКП жилья с иждивением: что это такое?

Владелец квартиры при продаже оставляет за собой право на проживание в отчуждаемом объекте недвижимости.

Чаще всего такие соглашения оформляют люди пожилого возраста, для того чтобы получить дополнительный источник дохода и исключить риск выселения из квартиры.

Документ может предусматривать обязанность покупателя обеспечить содержание бывшего владельца квартиры в формате социально-бытового ухода или ежемесячных выплат установленной суммы.

В текст обязательно должны быть включены следующие пункты:

  1. Место фактического подписания соглашения и дата.
  2. Персональные данные участников сделки.
  3. Предмет сделки и его технические характеристики.
  4. Сроки действия соглашения.
  5. Права и обязанности участников сделки.
  6. Порядок расчётов и условия передачи предмета договора покупателю.
  7. Условия выкупа пожизненного содержания.
  8. Ответственность участников за несоблюдение условий сделки.
  9. Порядок и условия расторжения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца
  • Скачать бланк договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру
  • Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру

ДКП должен быть заверен нотариально. Нотариус при этом подтверждает не только подлинность правоустанавливающих документов, но и оценивает дееспособность продавца.

Законодательные нормы, регулирующие данный вид сделок:

Кто может получить право?

  1. Лица, отказавшиеся в момент приватизации от доли в пользу кого-то из родственников.
  2. Лица, чьё право на проживание установлено в соответствии с завещанием.
  3. Супруг или супруга, при наличии такого условия в брачном контракте.
  4. Член кооператива при условии частичной выплаты пая.
  5. Несовершеннолетний, проживающий в интернате или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! Продать квартиру с обременением в виде права пожизненного проживания можно без получения согласия собственника

Особенности соглашения, если объект продается с таким обременением

  • ДКП жилья с правом пожизненного проживания в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Нотариус должен проверить не только подлинность правоустанавливающих документов, но и дееспособность продавца.
  • Право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после подписания соглашения.
  • После заключения соглашения обязанной стороной остаётся только покупатель, при условии, что в договор были внесены данные о пожизненном содержании и ежемесячных платежах.
  • Срочный характер действия документа (обязательства прекращаются после смерти продавца).
  • После отчуждения квартиры в пользу покупателя к нему переходят все обязанности по содержанию квартиры — уплате налогов, ремонту, эксплуатации жилья, оплате коммунальных услуг и др.
  • Проживающий в квартире на основании данного договора гражданин может прописать кого-либо в квартиру, являющуюся предметом сделки только с согласия нового владельца жилья.

Ключевые моменты

Чтобы иметь уверенность в том, что каждая из сторон будет неукоснительно соблюдать достигнутые договоренности, нужно четко проработать основные моменты договора, касающиеся самой ренты. В 2020 году к таким нюансам относятся:

  • полная расшифровка понятия «оказание услуг» – расписывается кратность уборки в квартире, ее виды, назначается исполнитель и так далее (столь же подробно описываются все услуги);
  • продуктовая корзина – в договоре должны быть приведены список продуктов для покупки, периодичность визитов в магазин, перечень запрещенных продуктов (к примеру, икра или ананасы зимой);
  • услуги на случай болезни – необходимо подробно расписать все доступные получателю ренты мероприятия и изменения ухода на этот период;
  • количество прогулок в разное время года.

Плательщик ренты должен обезопасить себя на случай временной или постоянной нетрудоспособности. Так как договор заключается на долгие годы, то нужно учитывать вероятность приобретения заболевания или травмы, которые помешают выполнять обязательства по договору.

Обременение — что это такое?

Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:

  • сервитуте;
  • ипотечном залоге;
  • аресте жилья;
  • пожизненной ренте;
  • опеке;
  • аренде.

Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:

  • когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
  • когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
  • когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.

Дарение жилья с залогом

При оформлении жилья в кредит оно не становится собственностью покупателя до полного расчета по ипотечным обязательствам. Имущество остается в залоге у банка, поэтому без его согласия договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, равно как и иную имущественную сделку совершить не удастся. Как же договориться с кредитором?

  • можно сделать предложение переоформить залог на другую равноценную недвижимость, принадлежащую заемщику;
  • предложить переписать ипотеку на одаряемого.

Не факт, что банк согласится, причем озвучивать причины отказа он не обязан. Не согласился? Заемщику не запрещается составить контракт с обещанием дарения, которое произойдет фактически, когда он полностью расплатится с кредитной организацией.

Судебный арест

Пока это обременение не снимут решением суда, ни о каком дарении речи идти не может. Снять арест досрочно могут, если ответчик добровольно признал требования истца и удовлетворил их в полном объеме. Однако суд может пойти навстречу и перенести обременение с арестованной жилплощади на другое равноценное жилое помещение, если таковое у ответчика имеется.

Но если предметом претензий истца выступают как раз те квадратные метры, которые ответчик хочет подарить, арест с них на другой объект не перенесут ни при каких условиях. Дальнейшая судьба арестованного жилья зависит от решения судьи по сути выставленного искового требования. Удовлетворяя претензии истца, суд передает квартиру в его владение, здесь уже ни о каком дарении ответчиком речи идти не может.

Аренда и рента

Сдавая жилье в аренду на срок более двенадцати месяцев, владелец должен зарегистрировать сделку, налагая тем самым обременение на арендуемую жилплощадь. Закон охраняет правомочия арендаторов, даже если сменится собственник. Получив в дар жилище с арендатором внутри, дарополучатель не сможет въехать в него, пока не истечет срок арендного соглашения. Иногда дарение жилья оформляют в виде договора ренты, или пожизненного содержания благодетеля одаряемым. Дарователь остается жить на полном обеспечении, за это после его ухода в мир иной рентодатель становится собственником квадратных метров.

Что это такое

Определение, что такое договор пожизненной ренты, содержит глава 33 Гражданского кодекса РФ. Закон устанавливает, что оформить такое соглашение, значит, что:

  • собственник (получатель ренты) отчуждает свою жилплощадь плательщику ренты за деньги или безвозмездно;
  • во-вторых, в обмен на полученную квартиру плательщик выплачивает ренту, установленную в денежном выражении.

Пожизненная рента с юридической стороны предполагает оформление двух различных действий – передачу права собственности на квартиру и установление рентных платежей. Оформляется все одним контрактом.

Стороны по взаимодействуют следующим образом:

  • срок устанавливается до конца жизни получателя или другого гражданина, которого он укажет в контракте;
  • платежи перечисляются ежемесячно;
  • размер платежей определяется контрактом, но не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе;
  • сумма постепенно индексируется;
  • квартира будет находиться в залоге у рентополучателя до момента его смерти (как, например, при ипотеке квартира находится в залоге у банка);
  • при просрочке очередного платежа плательщику будут начислены проценты;
  • если квартира уничтожается, соглашение продолжает действие в части выплаты рентных платежей.

Итак, взаимодействие осуществляется по простой формуле: «в обмен на недвижимость новый собственник квартиры осуществляет пожизненное содержание ее бывшего владельца». При этом под контракт может быть передана не только квартира, но и дом, земля и даже движимое имущество или большая сумма денег.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Для заключения контракта должны выполняться следующие условия:

  • получателем может быть только гражданин;
  • сумма денег может выплачиваться как одному лицу, так и нескольким в равных долях;
  • квартира должна быть свободна от обременений, арестов и запретов.

Помимо пожизненной формы закон предоставляет возможность заключить постоянную или с иждивением. Особенности рассмотрим ниже.

Отличия от постоянной ренты

Постоянной посвящен параграф 2, пожизненной – параграф ГК РФ. Несмотря на кажущееся сходство, эти соглашения имеют существенные различия, изложенные ниже в таблице.

Яркая особенность постоянной ренты – возможность ее выкупить, то есть окончательно прекратить путем внесения заранее оговоренной суммы, которая прописана заранее. Плательщик вправе выкупить ее в любое время, письменно предупредив получателя за три месяца. У получателя тоже есть такое право в ряде ситуаций, например, если вторая сторона просрочила выплату более чем на год.

Особенности ренты с иждивением

Рента квартиры с пожизненным иждивением – это частный случай пожизненной ренты. Иждивение в данном случае означает:

  • обеспечение получателя жильем, едой, одеждой;
  • уход за человеком, который в этом нуждается;
  • оплата услуг по захоронению.

Иными словами, это дополнительные, более личные услуги, которые обеспечивает плательщик. Конкретный предмет и состав таких услуг прописывается в договоре ренты с пожизненным содержанием.

Расторжение договоренностей

Как расторгнуть заключенную по всем правилам сделку? И можно ли это сделать? Этими вопросами часто задаются собственники жилья, планирующие подписать ренту. На самом деле расторжение договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру возможно, но проходит процедура крайне сложно.

Без веских причин в одностороннем порядке соглашение не может быть разорвано. Для этого необходимы подтвержденные факты неисполнения обязательств по одному или нескольким пунктам.

Если они имеются, то на их основе формируется исковое заявление в суд. И уже в процессе слушаний решается судьба договора ренты. Такие дела длятся довольно долго, так как рассматриваются с участием большого количества свидетелей.

Нередко само заключение договора и его последующий разрыв являются частью мошеннической схемы, в которой замешен сам получатель ренты. Через несколько лет после подписания документа он подает в суд и пытается доказать недобросовестность второй стороны

Чтобы не пасть жертвой мошенников, храните все чеки за лекарства и продукты в отдельной папке. Еще лучше будет раз в несколько месяцев подписывать акт выполненных работ. Это придаст уверенности обеим сторонам соглашения.

Договор пожизненной ренты – это хороший способ, чтобы достойно прожить свои годы для одних участников соглашения и стать владельцем квартиры для других, конечно, при условии правильного составления документа (скачать образец такого договора можно прямо на нашем сайте в начале статьи).

Заключение соглашения

Чтобы заключить договор пожизненной ренты, необходимо составить его письменно и заверить у нотариуса. Как сказано выше этот договор имеет ряд особенностей, поэтому в бумаге должен быть четко закреплен предмет договора, условия договора ренты, передачи вещи, а также размер и оплата. Хотя и существует примерный его вариант, все же стоит подойти к его написанию с умом и продумать какие пункты лучше в него включить.

Например, можно предусмотреть оплату до определенного числа или соответствующим образом — наличными или на счет.

Если имущество переданное в ренту отчуждается, то обязанность вносить платежи передается к новому собственнику

В случае, когда платеж превышает прожиточный минимум, в договор следует включить пункт об индексации суммы.

В силу того, что соглашение имеет непредвиденный срок, цены до момента его завершения могут сильно поменяться. Возможно предусмотреть дополнительные условия, такие как оплата коммуналки, в общем, выгодно будет внимательно подойти к его составлению.

Когда происходит передача прав на недвижимость, то этот момент необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Удостоверение

Бумагу можно составить самостоятельно или обратиться с этой просьбой непосредственно к нотариусу, но нужно быть готовым к тому что такая услуга стоит денег. С собой надлежит прихватить документы, характеризующие имущество.

  1. Правоустанавливающие документы с приложением справок, определяющих основание его получения: договор купли — продажи, справка о переходе права в результате приватизации, договор мены, дарение, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  2. Дополнительные. К ним относятся, например технический паспорт объекта, выписка из домовой книги, оценка стоимости имущества или другие.

Договор ренты удостоверяется нотариусом в обязательном порядке

Он, кстати, может быть выбран, по правилам ст. 56 Основ законодательства о нотариате , любой в границах региона по месту нахождения имущества. В связи с внесением поправок ФЗ № 361 от 03.07.2016 теперь не обязательно предоставлять выписку из ЕГРП. Нотариусы имеют полномочия получать такие сведения самостоятельно в регистрирующем органе.

Нередки случаи, когда нерадивые родственники, равнодушные к судьбе старика появляются после его кончины и начинают делить наследство. Естественно, они будут далеко не в восторге от того, что квартира уже давно кому-то принадлежит и постараются признать соглашение недействительным.

Самым популярным основанием является утверждение, что скончавшийся не понимал своих действий в момент написания бумаги. А наличие справки психиатра, будет очень веским доводом против.

После того, как собраны все необходимые документы договор заверяется в день обращения. Затем с этим договором надлежит обратится в регистрирующий орган, который выдаст свидетельство, где будет указано обременение. И только после смерти рентополучателя, выдается новый документ о праве без условий.

Госпошлина

За оказание услуги предусмотрено взимание госпошлины. Ее размер зависит от цены собственности и равен 0,5%. НК устанавливает предельные границы — не менее 300 рублей и не более 20 тыс. Полностью освобождаются от оплаты — ветераны и инвалиды ВОВ, узники фашистских концлагерей, Герои России и Союза, получатели ордена Славы. А инвалиды имеют скидку — 50%.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий

Adblock
detector