Поиск

Как правильно купить долю в квартире или доме на материнский капитал в РФ

Порядок оформления сделки

Программа маткапитала действует уже более 10 лет, и неоднократно за этот период совершались сделки по выкупу доли в квартиру или в доме у своих родственников. Ближайшие родственник (дедушки, бабушки, родители) с охотой иду навстречу молодой семье.

Все сделки с недвижимостью строго регулируются нормами действующего законодательства. Чтобы сделка была действительной, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • стороны должны договориться между собой о том, что родственник продаёт свою часть доли семейству. При этом вся квартира или дом переходят в собственность этого семейства. Такое возможно, если собственников у квартиры или дома лишь двое;
  • теперь необходимо договориться о цене сделки;
  • если у квартиры или дома есть другие собственники, то их необходимо оповестить о том, что предстоит сделка по купле-продаже доли в данном объекте недвижимости. Предупреждать нужно заранее и в письменном виде. Кроме того, оповещаемый родственник должен расписаться в уведомлении. Однако ПФР редко разрешает проводить сделки с использованием маткапитала, если собственников у покупаемого объекта недвижимости несколько;
  • оповещённые родственники могут думать не более 1 месяца. Они имеют право выдвинуть встречные предложения;
  • собственник продаваемой доли имеет право даже привлечь к аукциону и посторонних лиц. Это поможет ему выгоднее продать свою собственность;
  • если ничего не меняется, то через месяц начинается оформление сделки с использованием материнского капитала.

ПФР рассматривает заявление не сразу, а в течение определённого периода. Если получателем средств является физическое лицо, то процесс рассмотрения и перечисления нужной суммы на банковский счёт продавца может затянуться до полугода. Даже близкие родственник не всегда готовы жать свои деньги столько времени.

Если же покупка происходит с привлечением заёмных средств из банка, то перечисление маткапитала в банк–кредитор происходит в течение двух месяцев. В течение этого времени покупатели должны будут оплатить банку ежемесячный платеж. Но как только ПРФ перечислит средства в пользу банка – кредитора, кредит закроется либо полностью, либо в его большей части.

Важно! Есть условия, при которых ПФР имеет право отказать в использовании средств и заключении сделки. Это такие случаи как:

  • приобретение части квартиры у родственников, у которых больше нет никакого другого жилья кроме продаваемого с использованием госсредств. У ПФР сразу же возникают подозрения в том, что стороны сделки находятся в сговоре и хотят обналичить бюджетные деньги;
  • покупка доли, которая принадлежит совершеннолетнему ребенку, с целью передачи доли в пользу несовершеннолетнего ребёнка, который родился у тех же родителей;
  • привлечение сертификата к сделке по покупке однокомнатной квартиры.

Как выкупить долю в квартире за материнский капитал?

Для многих российских семей выкуп доли в квартире с помощью средств господдержки — единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Но для получения одобрения ПФР на совершение данной сделки нужно соблюдать все требования закона. Чтобы доля была признана жилым помещением, она должна соответствовать следующим критериям:

  • пригодна для постоянного проживания;
  • обособлена и изолирована от остальной площади жилья;
  • соответствует санитарно-техническим нормам.

Каждую ситуацию сотрудники ПФР рассматривают индивидуально, и их решение основывается на положительном ответе на такой вопрос: можно ли данную долю отнести к самостоятельному жилому помещению? Например, ПФР вынесет положительное решение по сделке по покупке доли в однокомнатной квартире, если выкупив эту долю, семья покупателя станет единственным владельцем всей квартиры.

Можно ли на материнский капитал выкупить долю в квартире у родителей?

Заключение сделок между родственниками не противоречит закону, но некоторые ограничения все же существуют:

  • ПФР одобряет сделки, где семья покупает права в долевой собственности у родственников, если они отказываются от своих долей в данном жилом помещении.
  • Нельзя заключать мнимую сделку, т.е. когда порядок пользования жильем остается без изменений, и договор купли-продажи фактически заключался для получения средств из Пенсионного фонда и обналичивания сертификата.
  • Нельзя проводить сделки между супругами, но с другими родственниками (например, между родителями и детьми) это не возбраняется.

ПФР проверяет историю жилого помещения и отслеживает сделки между родственниками, чтобы не допустить попыток обналичивания семейного капитала. Если установлен факт мошенничества, виновным грозит уголовная ответственность, а договор купли-продажи признают недействительным.

При приобретении жилья у родственников нужно помнить о праве на получение налогового вычета (за исключением средств маткапитала). Гражданам, которые хотят купить долю у близких родственников, могут отказать в оформлении налогового вычета соответственно п. 5 cт. 220 НК РФ, т.к. сделка происходит между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий перечень взаимозависимых родственников приводится в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Каких-либо дополнительных ограничений на налоговый вычет при покупке жилья у родственников, которые в этот список не входят, закон не предусматривает.

Можно ли за маткапитал приобрести долю в жилом помещении у чужих людей?

Можно приобрести долю в квартире и у посторонних людей, но только если жилье отвечает требованиям закона.

Как правило, под долей понимается, покупка комнаты в квартире (одной либо нескольких). В ситуациях, когда речь идет об однокомнатной квартире, выкупить комнату не представляется невозможным — нужно покупать квартиру полностью, а не ее часть.

Приобрести на средства господдержки комнату в общежитии, которое не подлежит отчуждению и относится к специальному жилому фонду (ст. 92 ЖК РФ), нельзя. Данная покупка возможна, если общежитие было переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР перечисляет деньги после того, как сделка заключена и зарегистрирована, в договоре купли-продажи указывается:

  • что стоимость жилого помещения полностью либо частично оплачивается маткапиталом путем безналичного перевода денежных средств на счет продавца;
  • период, в течение которого покупатели должны сдать пакет документов на распоряжение семейным капиталом.

Особенности покупки доли в частном доме

Согласно закону, маткапитал направляется на приобретение части выбранной квартиры при выполнении основных условий:

  • доля представляет отдельное помещение (одну комнату или несколько);
  • после покупки доли жилье целиком становится собственностью приобретателя.

Для одобрения сделки ПФР, выделяемая доля должна отвечать определенным требованиям:

  • обособленность от иной жилплощади;
  • пригодна для проживания на постоянной основе;
  • не нарушает различные нормы, применяемые к данному типу жилья.

Следует отметить, что выкупить часть квартиры или всю её целиком с помощью маткапитала без оформления кредита или займа станет возможно только после того, как ребёнку исполнится 3 года.

Для оформления выкупа части квартиры родственника в Пенсионный фонд предоставляются:

  • заявление о намерении использовать маткапитал;
  • сертификат и копия;
  • паспорт того, на чье имя выдан сертификат;
  • СНИЛС подающего заявление;
  • свидетельство о заключении брака и паспорт супруга (если он сторона сделки или созаемщик по кредиту);
  • оригинал свидетельств о рождении (усыновлении) детей;
  • договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
  • договор с банком о предоставлении кредита или ипотеки, если он был заключен. В качестве назначения средств следует указать приобретение определенного объекта.

Кроме того, должна быть приложена справка из банка с указанием остатка долга по выплате кредита или ипотеки (основная сумма, проценты), а также нотариально заверенный документ, который удостоверяет факт выделения долей детям и родителям.

Особенности сделки

Несмотря на то что сделки между родственниками являются законными, существует ряд важных особенностей, которые необходимо учесть:

  1. Совершение сделки лишь в целях обналичивания средств сертификата является незаконным. Должна произойти смена владельца жилплощади.
  2. Муж и жена не имеют права выкупа доли друг у друга, но разрешено заключение договора с иными близкими людьми, например, между матерью и ребенком ;
  3. Получить налоговый вычет на имущество можно в том случае, если сделка осуществляется между не взаимозависимыми лицами. К таковым относятся: физическое лицо, супруг (супруга), родители (усыновители), дети (также усыновленные), полнородные и не полнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Долевое участие должно быть оформлено на всю семью независимо от метража выкупаемого жилья. При этом сделку, где собственниками являются лишь несовершеннолетние дети, могут признать незаконной. Доли выделяются не позднее шести месяцев с момента перечисления маткапитала на счет продавца либо после снятия обременений, если они предусмотрены договором.

Нарушением законодательства является покупка части жилья, расположенного не в России. Определяющим фактором является и состояние приобретаемого помещения. Если его износ превышает 50 %, Пенсионный фонд может отказать в переводе средств.

Для обеспечения безопасности сделки Пенсионный фонд может провести выездную проверку отчуждаемого помещения. По ее результатам выносится решение о его пригодности для проживания. После этого становится возможным приобретение доли в таком помещении.

Действующее законодательство не запрещает выкупать долю в жилом доме с использованием материнского капитала. Чтобы сделка была одобрена, частный дом должен быть снабжен отопительной системой, водопроводом (вода должна быть пригодна для питья), а также электричеством. Иными, словами, дом должен быть приспособлен для проживания в нем на протяжении круглого года.

Следует помнить, что многие дома не оформлены в собственность с выделением долей. Зачастую жилой дом имеет статус совместной собственности. В подобной ситуации нет возможности точно выяснить кому принадлежит та или иная часть жилого помещения.

По закону, долей жилого дома может являться комната. Здесь действуют такие же правила, как при покупке комнаты в квартире.

Если осуществляется раздел дома с двумя собственниками его статус меняется, и он становится жилым домом с двумя квартирами. Перечисление денег за выкуп части такого дома возможно только после проведения процедуры по его разделу. Доли в таком доме получают наименование отдельных квартир, в случае если они имеют отдельный вход и обособленные от других владельцев помещения.

Чтобы выкупить долю в доме на средства мат

капитала, важно чтобы свидетельство о праве собственности содержало сведения о том, что она представляет собой квартиру либо часть жилого дома

Полный выкуп

Возможно ли полностью выкупить долю в квартире на материнский капитал? Когда под покупкой подразумевается одновременное владение жильём с другим собственником, то выкуп части квартиры средствами маткапитала возможен только после полного перехода в собственность данного жилого помещения. Как правило, подобные сделки совершаются среди родственников и не запрещены законом.

Единственным исключением в подобном варианте являются сделки между супругами, поскольку формально материнский капитал уже принадлежит им обоим. Именно поэтому жена не сможет купить у мужа ничего за его собственные деньги. Тем не менее здесь есть небольшой нюанс. При проживании вместе с родителями мужа или жены, можно купить долю у них, даже при условии проживания в одной квартире.

Даже если у бабушки или дедушки нет необходимости продавать свою долю непосредственно, но они не возражают, то подобная сделка становится возможна. Средства материнского капитала поступают на их счёт и они могут пользоваться ими в своих целях. Такое действие ПФР расценивается как передача по наследству, а эта сделка — способ обналичить деньги для собственных нужд.

Как можно заметить, подобные сделки между родственниками могут быть весьма сомнительны, поэтому Пенсионный Фонд очень тщательно рассматривает каждый такой вариант. Если последует отказ, то понадобятся довольно весомые аргументы для того, чтобы подкрепить необходимость подобной сделки.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у членов семьи

Порядок заключения договора при приобретении недвижимости между родней будет точно таким же, что и в случаях, когда участниками оной выступают лица, не имеющие кровной связи.

И несмотря на то, что закон не запрещает покупать доли подобным образом, в рамках рассматриваемых нами условий, при которых используется материнский капитал, необходимо соблюдение следующих нюансов.

Правило 1. Сделка должна быть реальной, а не мнимой, то есть совершаемой лишь для того, чтобы впоследствии получить возможность распоряжаться обналиченными средствами материнского капитала, не меняя при том порядок эксплуатации жилого пространства.

Получается, Пенсионный Фонд страны признает действительными договоры, в рамках которых семья покупает у родных людей помещение, от которого последние в официальном порядке полностью отказываются.

Впрочем, не стоит забывать, что специалисты органа при этом будут тщательно отслеживать историю конкретного недвижимого объекта, и произведут все контрольные мероприятия, чтобы не допустить простого обналичивания средств подобным образом.

Помните: фиктивную продажу провести не получится, так как контрольные органы будут тщательно отслеживать дальнейшую судьбу обналиченных средств и приобретенной вами недвижимости

Правило 2. Заключение подобных договоров запрещено только между супругами, но можно проводить аналогичные сделки между:

  • детьми и родителями;
  • братьями и сестрами;
  • дядями-тетями и племянниками;
  • прародителями и внуками и т.д.

Кроме того, покупая у родственников жилищную долю, необходимо помнить о том, что у вас есть право впоследствии получить имущественный налоговый вычет по понесенным расходам, за исключением, собственно, величины полученной у государства субсидии. Стоит понимать также и то, что законодатель имеет ввиду случаи, когда вы получите отказ в предоставлении вычета, поскольку вы и ваша родня в данной сделке выступаете в роли взаимозависимых лиц.

Изучить полный список родственников, коих можно будет отнести к взаимозависимым друг для друга, можно в Налоговом Кодексе нашей страны.

Прочих ограничений по получению налогового вычета закон не предусматривает.

Родственники, будучи взаимозависимыми лицами, могут продать вам долю, но не всегда эта продажа будет одобрена уполномоченными структурами

Общие положения

Выкуп доли у родственника действующим законодательством не запрещается. Однако Пенсионный фонд к сделкам между близкими родными относится настороженно, существует очень большая вероятность получить отрицательный ответ на выдачу средств для данной коммерческой операции. Куда более удачно сложится вариант с покупкой жилья у дальнего родственника.

Разберемся в понятиях: близкий и дальний родственник. В соответствии с действующим законодательством РФ близкими родственниками считаются родные по прямой линии. Таковыми являются: родители, дедушка, бабушка, дети и внуки, родные братья и сестры, усыновители, усыновленные. (ст.14 Семейного кодекса РФ, п.4 ст. 5 УПК РФ) Соответственно, остальные родные законом признаются дальними родственниками.

Важно! По закону супруги не могут быть признаны близкими родственниками, так как статья 14 СК РФ подразумевает кровное родство, а между данными лицами существует лишь брачный союз. Со стороны законодательства они признаются членами семьи

(согласно ст.2 СК РФ)

Наилучшим вариантом будет покупка жилого объекта у дальнего родственника. В ситуации с оформлением сделки между близкими договор купли — продажи может быть признан ПФ фиктивным, денежные средства не будут зачислены, может последовать передача сведений в правоохранительные органы, так как действия могут быть признаны как мошеннические, последует уголовная ответственность.

Условия для выкупа доли на маткапитал

Приобрести долевую часть в жилом помещении у родственника, возможно только соблюдая все условия: • Жилой объект зарегистрирован в Российской Федерации; • Можно приобрести изолированное помещение (комната)или все доли в жилье, тогда весь объект переходит в полное владение членов семьи и детей; • Сделка не заключается между близкими родными, недееспособными гражданами, несовершеннолетними детьми и лицами, состоящими на учете в психоневрологических диспансерах; • Приобретая жилую долю, с вовлечением денег маткапитала, необходимо оформлять квартиру в собственность всех членов семьи, в том числе детей, с выделением на каждого своей долевой части; • Сделка не может быть оформлена между супругами, имеющих детей, не достигших совершеннолетнего возраста; • Ст.37 ГК РФ запрещает совершать коммерческие операции с жилыми помещениями между родителями и несовершеннолетними детьми, кроме передачи объекта в дар, безвозмездное пользование;

Важная информация!
При совершении сделок с выкупом жилого помещения, с привлечением средств маткапитала, существуют частные нюансы: • В ситуации, когда комната в квартире не изолирована, ПФ РФ отказывает в выдаче средств, допускается обращение в вышестоящие судебные инстанции. Суд может вынести положительный вердикт, разрешить приобрести комнату в 2 — ух комнатной(более) квартире; • В случае с однокомнатной, отрицательный ответ в ПФ, в суде аналогично; • Гражданин, в чьей собственности находится доля в помещении, имеет права, согласно ст.250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а именно: • Распоряжается, принадлежащей ему частью, по своему желанию (продажа, дарственная, завещание, кредитование под залог жилья и т.д.); • Имеет полное право отказать в заключении сделки; • Комнату в общежитии на средства материнского капитала приобретать запрещено.

Можно ли выкупить долю в доме за материнский капитал

Как отмечалось ранее, закон не запрещает покупку доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» закон определяет как жилое помещение, вполне возможно приобрести долю в частном доме.

Дом, в котором покупается доля, должен быть:

  1. Признан жилым. Дом должен быть капитальным, стены и фундамент выполнены в соответственно СНиПам и нормам безопасности.
  2. Пригоден для проживания круглый год. Показатели пригодности для жизни:

    • присутствует система отопления;
    • водопровод (питьевая, а не техническая вода);
    • электричество.

Согласие ПФР перевести маткапитал на покупку доли в частном доме возможно, если приобретаемая часть дома изолирована и туда есть отдельный вход.

Однако далеко не каждый дом, даже поделенный на две половины, оформлен в общую долевую собственность, чтобы на каждую половину приходилась своя доля.

Зачастую такой дом:

  • юридически содержит доли, являющиеся «идеальными» — т.е. не позволяющие определить, какое жилое помещение (одна комната или более) принадлежит каждому сособственнику, что затрудняет выдел приобретаемого объекта недвижимости в натуральном виде;
  • остается одним жильем, которое находится в общей совместной собственности без определения долей.

В соответствии с ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступить комната. В данной ситуации к доле в доме применимы те же критерии, что и при покупке комнаты в квартире.

На практике часто оказывается так, что дом, в котором два хозяина, при его разделе «в натуре» получает статус двухквартирного жилого дома. Средства семейного капитала можно потратить на приобретение доли в данном доме только после того, как в установленном порядке будет произведен его раздел.

Если части дома выделены в натуре, полностью изолированы от других владельцев помещения и имеют отдельные входы, им может быть присвоен статус отдельных квартир. В этом случае для направления семейного капитала на покупку доли в индивидуальном доме необходимо, чтобы в свидетельстве о праве собственности (с 1 января 2017 года — выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость ЕГРН) было указано «квартира» (либо часть жилого дома).

Приобретение права долевого владения собственностью у чужих людей

Если жилье отвечает всем требованиям, предъявляемым к нему законодателем, то купить часть дома или квартиры можно и у лиц посторонних, членами вашей семьи не являющихся.

Выкупить комнату жилого дома можно в ситуации, когда она обособлена и изолирована от других помещений. Смежные варианты, или варианты, при которых между комнатами отсутствуют перегородки ли двери, не будут одобрены в Пенсионном Фонде.

Редко когда представится возможность приобрести квартиру в отдельную собственность. Скорее речь пойдет о выкупе комнаты в квартире коммунального типа, или же в частном жилом доме.

Однокомнатная квартира не подходит для долевой покупки

Поскольку Пенсионный Фонд переведет средства в адрес продающей жилье стороны только после того, как сделка будет заключена и зарегистрирована, то в договоре сторон следует обозначить некоторые нюансы.

  1. Первый нюанс касается частичной или полной оплаты приобретаемых квадратных метров за счет средства материнского капитала. При этом, продавец получит обещанную ему сумму непосредственно от Пенсионного Фонда в виде перечисления денег на указанный им счет.
  2. Обязательно прописывается срок, в течение которого граждане, приобретающие жилье, должны передать документы в обозначенную выше организацию, для использования средств материнского капитала. До момента, когда состоится полная выплата обещанной суммы, недвижимость будет находиться в залоге у продавца.

Приобретение доли в квартире за счет МК

Чтобы выкупить долю материнского капитала для покупки жилья, семье придется воспользоваться одним из предлагаемых вариантов:

Купить часть квартиры напрямую у владельца. При этом оформляется купчая, а денежные средства гражданин получает только после того, как обратится в ПФР с официальным заявлением на получение оплаты

Здесь очень важно учесть один момент – расходовать средства возможно только после того, как ребенку исполнилось три года.
Можно приобрести долю с применением кредитных средств. Для этого потребуется обратиться в банк и оформить заем на покупку части жилья

После заключения сделки задолженность будет погашена при помощи выделенных средств. Подобный вариант вполне подойдет для тех случаев, когда средств недостаточно для приобретения жилья. Кроме того, семье не придется ожидать достижения ребенком трехлетнего возраста.

В отношении порядка использования материнского капитала на оплату жилплощади действует одно значимое ограничение – средства запрещено расходовать на приобретение помещения в общежитии.

К примеру, если двумя третями квартиры владеет семья, а третьей частью квартиры распоряжается далекий родственник или родственница, родители ребенка имеют право выкупить эту долю, чтобы получить жилье в свое полное распоряжение. Здесь существует несколько нюансов:

  • такая сделка не противоречит действующему законодательству и может быть проведена;
  • после оформления купчей доля переходит во владение покупателя;
  • бывший владелец теряет любые права на данную часть жилья и не может дальше жить в доме (квартире).

Как правило, такие сделки ПФР проверяет внимательно, поскольку процент мошеннических действий в данной сфере очень высок.

Вывод

Покупка доли, с использованием госсубсидии — маткапитала, у родных законом России не запрещается. Однако существует ряд ограничений, в том числе на сделки с ближними родственниками. Для минимализации последствий и возможных препятствий рекомендуется совершать сделки с дальними родственниками. Статья детально раскрывает законодательные положения для осуществления покупки за счет использования пособия, требуемые для процедуры условия и регламентируемые законом исключения. Приводятся частные случаи, даются исчерпывающие комментарии, как поступить в той или иной затруднительной ситуации. Информация будет актуальна на любом этапе движения к поставленной задаче приобретения жилья за счет средств материнского капитала, так как включает понятную пошаговую информацию, начиная со сбора необходимых документов, заканчивая сроками и вариантами оплаты.

Будьте внимательны
В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация данной статьи могла потерять актуальность. Обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу с помощью онлайн-консультанта или напишите свой вопрос в форму ниже:

Заключение

Некоторые пользователи государственного семейного сертификата не задумываются, что на государственные деньги не обязательно покупать жилье целиком – можно приобрести его часть. Приобретаемая доля должна отвечать основным требованиям закона по пригодности проживания, а также быть изолированной от остального жилья.

Оформить покупку достаточно просто при условии неукоснительного соблюдения всех норм закона. В частности, при использовании схемы обналичивания государственного сертификата через покупку у родственников виновных ждет уголовная ответственность.

Просим оценить пост и поставить лайк!

Держатель сертификата может направить маткапитал на приобретение части жилого помещения. Переход права собственности осуществляется после полного перечисления цены договора ПФ РФ. Перевод денежных средств выполняется в 6-месячный срок.

Ограничений при выборе месторасположения квартиры и ее технических характеристик нет. Нормативными актами установлено, что под материнский капитал можно продать долю в квартире, расположенной на территории России и подпадающей под определение “жилое помещение”.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий

Adblock
detector