Поиск

Ипотека как происходит сделка

Подводные камни

Помните, что свидетельство на покупку квартиры по военной ипотеке действует всего 6 месяцев. Если не удастся уложиться в этот срок, то все манипуляции с кредитными договорами окажутся напрасными. Придется заново заказывать сертификат и проходит процедуру.

Чтобы избежать такой неприятности, советуем заранее присмотреть себе квартиру и проконсультироваться с подходящим банком. Продавец, желающий продать квартиру, имеет определенные риски. Рассмотрим их.

Риски продавца при продаже квартиры военному по военной ипотеке:

  • Военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, уволится, так и не завершив ее до конца (что происходит с выплатами по ипотеке в таком случае читайте тут).
  • Отказ от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, советуем сначала подписывать бумаги и только в последнюю очередь обращаться в Росреестр (как делают в банковских структурах).
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем.

О том, какие риски для военнослужащего существуют при взятии квартиры в военную ипотеку, узнаете в отдельном материале.

Как видите, военная ипотека – это реальная возможность для военнослужащих взять жилье, не тратя время на ожидание своей очереди. Чтобы воспользоваться таким правом, необходимо прослужить в ВС РФ или других силовых структурах хотя бы три года.

Программа позволяет купить квартиры, вложив в покупку минимум своих средств. Часть стоимости жилья погашается государством сразу, часть – постепенно, через специально созданное ведомство – «Росвоенипотеку».

Пошаговая инструкция покупки в новостройке

  1. Оформление Свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.

    Военнослужащий должен написать рапорт о желании получить свидетельство командиру части. Тот регистрирует его, отправляет в орган военного управления, после чего в главном командовании соответствующего рода войск проверяют сведения, переплавляют их в Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны, а военнослужащему отправляют сертификат участника военной ипотеки.

    Все указанные процедуры должны быть завершены за один календарный месяц.

  2. Поиск квартиры.
  3. Сбор документов для банка.
    • Анкета претендента на ипотеку.
    • Свидетельство о праве получения целевого льготного займа.
    • Паспорт (плюс копии всех страниц).
    • Подтверждение участия в накопительно-ипотечной системе.
    • Свидетельств о рождении детей (если есть).

    Отдельно придется собрать документы и по выбранной недвижимости. Здесь сразу следует обращаться к компании, владеющей новостройкой:

    • Выписка из государственного реестра (если квартира уже готова к эксплуатации).
    • Документ, на основе которого владелец получил право на недвижимость.
    • Оценка жилья, выполненная независимым экспертом.
    • Кадастровый паспорт.
    • Справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован.

    Со всем этим пакетом бумаг заемщик направляется в банк, где его заявление рассматривают в течение 3-5 рабочих дней. По итогу финансовая организация озвучивает свое предложение по сумме ипотечного кредита (перечень лучших банков, которые работают с программой военной ипотеки, мы приводили в этом материале).

  4. Подписание договора об ипотеке с банком.

    Официально второй стороной договора по военной ипотеке выступает специально созданное ведомство «Росвоенипотека». Ему финансовая организация направляет такие бумаги:

    • три экземпляра подписанного проекта договора целевого жилищного займа;
    • копию договора с графиком платежей;
    • заверенную банком копию свидетельства о банковском счете;
    • копию отчета о проведенной оценке недвижимости.

    Если с документами все в порядке, то в течение 10 дней ведомство подписывает проекты кредитного договора, перечисляет деньги на счет военнослужащего в банке.

  5. Страхование квартиры по военной ипотеке.

    Страхование квартиры – обязательный элемент получения кредита, отказаться от страховки нельзя, хотя она и сопряжена с лишними расходами для заемщика. Как правило, банк предлагает подписать договор с компанией-партнером. Документ представляет собой полис с графиком платежей.

    Поставив под ним свою подпись, заемщик берет на себя обязанности ежегодно вносить страховые взносы.

  6. Подписание договора о приобретении квартиры.

    Первым делом следует обратиться в банк, чтобы гражданину предоставили кредитный договор и закладную (уже подписанную всеми сторонами). Кроме того, потребуется договор целевого жилищного займа, подписанный «Росвоенипотекой». Со всей документацией заемщик идет к дилеру в присутствии своего персонального менеджера.

    Весь перечень подписанных документов выглядит следующим образом:

    • 3 экземпляра договора купли-продажи квартиры;
    • 3 экземпляра акта приема-передачи квартиры;
    • 2 экземпляра агентского договора на услуги по государственной регистрации.
  7. Регистрация сделки.

    Чаще всего все эти документы дилер курьером доставляет для подписания застройщику и отправляет на государственную регистрацию. Ею в Российской Федерации занимается Росреестр. Потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Готовые документы заявителю предоставляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

  8. Получение ключей от квартиры.

Узнать о том, как происходит покупка по военной ипотеке не только квартиры в новострое, но и других видов недвижимости, можно в специальной статье.

Что нужно знать?

Перед обращением в банк заемщику рекомендуется изучить некоторые нюансы оформления ипотечного кредита. Предлагаем вам короткий справочник ответов на наиболее важные вопросы по жилищному кредитованию в Российской Федерации.

Выгодный вариант ссуды для заемщика

У экспертов нет единого мнения, какой вариант будет для заемщика более выгодным – ипотека или потребительская ссуда.

Плюсы ипотеки:

  1. Мнение о том, что ипотека является уместнее даже для заемщиков, которым не хватает пятой части суммы, продиктовано более лояльной процентной ставкой и возможностью преждевременного погашения. Некоторые банки выдают потребительские кредиты с процентной ставкой, превышающей ипотечную в 1,5-2 раза.
  2. Еще одним дополнительным преимуществом ипотеки является ее более длительный срок – оптимальный вариант для заемщиков, имеющих на руках малую часть денег. В этом случае ежемесячные платежи будут не такими существенными. Потребительская ссуда в банках выдается на срок от 1 до 3 лет, в некоторых случаях на срок до 5 лет.

Недостатки ипотеки:

  1. Она, в отличие от потребкредита, предусматривает залог недвижимости. Имущество будет пребывать в залоге у банка пока заемщик не погасит кредит.
  2. Целевая ссуда на жилье характеризуется дополнительными расходами – страховка владельца квадратных метров и самой квартиры, проведение оценки недвижимости.

Советуем выбирать потребительское кредитование только в том случае, если полная сумма у заемщика должна появиться в ближайшее время. Например, гражданин планирует вступить в права наследства дома и, продав его, выручить средства на квартиру.

Ипотека является более лояльным продуктом, оформляется с меньшей ставкой и на более длительный срок, станет отличным вариантом для людей, не имеющих больших денег на руках.

Кто может получить заем на приобретение жилья?

Получить кредит может любой гражданин Российской Федерации с действующим паспортом.
Заемщик в возрасте от 21 года – предполагается, что более молодые люди часто не имеют стабильной работы – и до 55 и 60 лет для женщин и мужчин, соответственно.
Важно наличие регистрации в регионе, в котором гражданин обратился в банк. Несмотря на то, что крупные российские финансовые фирмы кредитуют людей по всем регионам, выдают ссуды под залог недвижимости они только по месту регистрации заемщика.
Претендент должен иметь трудовой стаж, желательно непрерывный, на последнем месте работы (не менее 6 месяцев)

Так банк страхует себя от возможного увольнения заемщика. Повлиять на решение может и вся трудовая история претендента. Если кредитор уличит гражданина в легкомысленности (частые увольнения, нарушение трудовых договоров или контрактов), кредит он едва ли получит.
Проверяется платежеспособность потенциального заемщика. Доход должен быть стабильным и давать возможность ежемесячно перечислять на обслуживание кредита не более 40% заработной платы семьи. Впрочем, для дополнительной подстраховки банк предлагает ввести в кредитную сделку созаемщиков или поручителей. Гражданам с плохой кредитной историей – просрочки и незакрытые ссуды – часто отказывают в ипотеке.

Возможно ли взять без первоначального взноса?

Первоначальный взнос важен для банка, потому что кредитор воспринимает его как подтверждение платежеспособности клиента, но есть и финансовые организации, предоставляющие ипотеку без него. К заемщику, желающему правильно оформить кредит таким образом, банк предъявит еще больше требований, да и процентная ставка окажется выше. Скорее всего, гражданину придется искать поручителя, а то и созаемщиков для заключения сделки.

Кроме этого, банки готовы выдать заемщику сразу два кредита – ипотеку и ссуду для погашения первоначального взноса. Использовать с этой целью можно и маткапитал.

Видео об ипотеке без первоначального взноса:

Проверяют ли чистоту сделки?

Банк проверяет чистоту сделки, однако полагаться только на действия кредитора не стоит. Финансовая организация в первую очередь предъявляет требования к заемщику, чтобы он получил от продавца целый ряд документов:

  • выписку из домовой книги;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о дееспособности.

С одной стороны, банк заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, с другой – защищает себя от возможных потерь. Поэтому заемщик должен быть и сам заинтересован в проверке юридической чистоты.

Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:

Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию. Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости. Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам. Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже. При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг

Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной

При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:

  1. Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
  2. Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.

При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

Этапы

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка; квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП; пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки; после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП; переход права собственности регистрируется в Росреестре; по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу. На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основные моменты ДКП – порядок расчётов

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

  • межбанковский перевод;
  • использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Оценка

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Документы

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • свидетельство или выписка ЕГРП;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • подтверждение отсутствия обременения;
  • справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
  • отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Заключение ДКП

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

  • строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
  • коммуникации;
  • целостность окон и дверей;
  • электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

Переход права собственности и получение денег

После подписания всех документов, включая кредитный договор, происходит регистрация сделки в Росреестре. Собственник теряет свои права на квартиру с момента обращения в регпалату или МФЦ. Банк перечисляет средства после госрегистрации.

Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.

Выписка ЕГРП передается в банк, после чего кредитор выплачивает стоимость имущества продавцу указанным в договоре способом.

Таким не дают ипотеку

При этом, советует Виктория Полякова, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.

Как отмечает Виктория Полякова, также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.

У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…

Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).

Впрочем, как подытоживает Виктория Полякова, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

С чего начать?

Теперь вы знаете об ипотеке главное и пришло время действовать. Ниже поэтапно изложено, как правильно оформить ипотеку в России.

Выбор банка в РФ

С выбором банка дела обстоят не так просто. Эксперты советуют обращаться в банк, предъявляющий наиболее жесткие требования к заемщикам (из числа тех, требованиям которых вы соответствуете). Если банк не склонен заключать рисковые сделки и как следует проверяет клиентов, то и условия таких сделок будут более лояльными.

Обращать внимание следует:

  1. на процентную ставку;
  2. максимально возможную сумму кредита;
  3. его срок;
  4. комиссионные.

Если получаете в каком-то банке зарплату или держите депозит, первым делом обращайтесь туда – получите более высокую вероятность одобрения и, возможно, даже индивидуальные условия. Отдавать предпочтение юристы советуют крупным, сетевым финансовым организациям, которые не испытывают проблем с капиталом.

О том, где можно выгодно оформить ипотечный кредит, рассказано в нашем материале.

Видео о том, как выбрать банк для ипотеки:

Условия и порядок получения в Сбербанке

Наиболее крупным банком в РФ является Сбербанк, неудивительно, что финансовая организация уже стала в стране своеобразным законодателем кредитных тенденций.

Сбербанк активно кредитует граждан и предлагает несколько программ ипотеки, например, семьи с детьми могут поучаствовать в программах «Ипотека с государственной поддержкой» и «Ипотека + материнский капитал».

Отдельно предоставляется ссуда на совершение покупки жилья в новостройках и уже готовой недвижимости на вторичном рынке.

На готовое жилье Сбербанк выдает деньги с такими условиями:

  • Первоначальный взнос 15% от суммы.
  • Процентная ставка определяется индивидуально (от 8,6%).
  • Срок кредита варьируется от 1 до 30 лет.
  • Максимальная сумма соответствует 25,5 млн рублей.

Если гражданин хочет купить квартиру в новостройке, для него в Сбербанке будет действовать:

  • льготная ставка 7,4%;
  • срок кредита – от 1 до 30 лет;
  • максимальная сумма кредита не отличается от предложения по вторичному рынку – до 25,5 млн рублей.

Риски

Покупая квартиру в ипотеку нужно предусмотреть все риски, которые могут возникнуть в течение всего времени действия кредита

Их не так много, но и не принимать их во внимание не стоит:

Нужно быть уверенным в своём постоянном доходе, который бы позволил не только платить по займу, но и не было снижения качества жизни

Поэтому страхование жизни, здоровья и платёжеспособности поможет вам при возникновении непредвиденных обстоятельств.
Очень важно не делать просрочек по платежам, даже небольших. В законе «Об ипотеке» сказано чётко: если в течение года три раза произошла задержка платежей, то банк имеет полное право обратить взыскание на квартиру

Чтобы вернуть деньги, он продаст жильё, цена на неё будет значительно снижена. Поэтому внимательно относитесь к датам платежа, лучше сделать взнос заранее.
Если вдруг решите взять ипотеку в валюте, то, получая доход в рублях, вы сильно рискуете, так как ваш платёж может быть сильно увеличен за счёт роста курса. Конечно, если ваша заработная плата начисляется в долларах или евро, то выгоднее оформить валютную ипотеку, так как процентные ставки по ней снижены, и сумма переплаты будет намного ниже.

Если возникли трудности с оплатой кредита, не стоит скрываться или игнорировать звонки и требования банка. Если вы попали в сложную ситуацию лучше всего вам самим обратиться в кредитную организацию с заявлением, в котором вы должны обязательно указать причины, затрудняющие оплату. На его основании банк может предложить несколько вариантов решений: отсрочка платежей, уменьшение суммы взноса за счет увеличения срока действия кредитного договора или другой вариант.

Как рассчитывается сумма ипотечного кредита?

Когда банк рассчитывает сумму ипотеки каждому потенциальному заемщику, он первостепенно изучает предоставленные клиентом бумаги и иные факторы:

  • данные, которые подтверждают доход заемщика: предоставляется справка о доходах формы 2-НДФЛ или документ о зарплате, заполненный по банковской форме, договора, показывающие характер получаемого заработка. Подтверждаются любые формы доходности: официальная, неофициальная, по совместительству. Условия выдачи ипотеки в зависимости от получаемого ежемесячного дохода – кредит не может превышать уровень дохода более, чем на 40-60%;
  • возраст;
  • расходы каждого члена семейства, которые также включают обязательства по кредитам в других банках;
  • наличие полного пакета необходимой документации – если клиент обращается в организацию, чтобы получить ипотеку по двум документам, то банк выдаст ему меньшую сумму;
  • поручительство или наличие созаемщиков;
  • стоимость недвижимого объекта, для приобретения которого берется ипотечный кредит;
  • страховка на недвижимость и жизнь заемщика.

В условиях сложившейся кризисной обстановки в стране многие банки отказались предоставлять ипотеку в иностранной валюте, так как число невозвращенных валютных кредитов выросло. Поэтому еще одно условие выдачи ипотеки – национальная денежная рублевая валюта.

Чтобы автоматически исключать из всех ненадежных желающих получить ипотечный займ, банки устанавливают минимальную и максимальную границы суммы случайно. Большинство организаций выдают средства в размере не менее 100 тыс. руб и не выше 15 – 60 млн. руб.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Условия

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Что касается коммерчески банков, в среднем они устанавливают процентную ставку в размере 10,5 процентов, а сумму первого вноса — 10% стоимости жилья.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий